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今日熱文：這一基金遭遇大量贖回：繼銀行業(yè)危機(jī)后美國進(jìn)入新“雷區(qū)”？

2023-04-04 15:12:14 來源：英為財(cái)情

財(cái)聯(lián)社4月4日訊（編輯馬蘭）硅谷銀行倒閉產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)正在商業(yè)地產(chǎn)中擴(kuò)散。

MSCI美國房地產(chǎn)投資信托指數(shù)在3月10日硅谷銀行倒閉后的兩周內(nèi)下跌了8.3%，3月份累計(jì)下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties這兩個(gè)大型寫字樓的房地產(chǎn)投資信托基金，兩周內(nèi)分別下跌了33%和18%。

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種投資標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)的封閉式共同基金，其擁有和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，通過不動(dòng)產(chǎn)交易、租賃和增值獲利。

【資料圖】

在硅谷銀行引發(fā)的美國銀行業(yè)危機(jī)之中，已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)和知名投資人警告稱，商業(yè)地產(chǎn)貸款將是美國銀行業(yè)中下一個(gè)可能引爆的“雷”。

風(fēng)險(xiǎn)在非上市地產(chǎn)投資管理公司Cohen&Steers在REITs領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略和研究主管Rich Hill表示，他理解公眾對(duì)REIT的擔(dān)憂。REITs看起來是一種高杠桿工具：有大量的債務(wù)到期，且除了商業(yè)抵押貸款外沒有太多資金來源，這讓REITs現(xiàn)在正承擔(dān)著很大的壓力。

而房地產(chǎn)投資管理公司Center Square的首席執(zhí)行官Todd Briddell認(rèn)為，近期REITs市場(chǎng)的拋售是由恐慌情緒驅(qū)動(dòng)的。但他指出，現(xiàn)在拋售REITs，就等于投資者把長(zhǎng)期損失給鎖定了。

Cohen&Steers也補(bǔ)充稱，目前REITs的平均貸款價(jià)值比（貸款/不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值）約為33%，已低于2008年金融危機(jī)時(shí)的38%。而且REITs已經(jīng)吸取教訓(xùn)，現(xiàn)在的資產(chǎn)負(fù)債表相當(dāng)保守，加上成熟的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，REITs市場(chǎng)的健康程度比投資者想象的要好很多。

Hill和Briddell都認(rèn)同一個(gè)觀點(diǎn)，投資REITs相比于投資非上市房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，更加穩(wěn)健。他們強(qiáng)調(diào)REITs的杠桿率大大低于非上市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

Hill進(jìn)一步解釋稱，他不太關(guān)注REITs的風(fēng)險(xiǎn)，但的確擔(dān)憂非上市房地產(chǎn)市場(chǎng)估值的走向。據(jù)Cohen&Steers預(yù)計(jì)，到2023年，美國非上市房地產(chǎn)估值將下降20-25%。

歐央行的呼吁相比于行業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，歐洲央行則簡(jiǎn)單粗暴很多，其正在呼吁對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基金進(jìn)行改革，以避免投資者大量拋售所引發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)。

據(jù)其發(fā)布的報(bào)告稱，商業(yè)地產(chǎn)基金領(lǐng)域出現(xiàn)了明顯的脆弱跡象，包括整個(gè)市場(chǎng)流動(dòng)性的下降和價(jià)格調(diào)整，這在很大程度上是由宏觀前景的不確定性和貨幣緊縮政策造成的。

去年第四季度，歐元區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的交易數(shù)量同比下降了44%，而2022年的二、三季度，歐元區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的價(jià)格下降了14%。

歐央行還引用了黑石房地產(chǎn)收入信托基金最近限制贖回的決定，來證明REITs市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性。

近來，黑石的房地產(chǎn)收入信托基金頻頻遭遇撤資請(qǐng)求。1月時(shí)，大量投資者尋求套現(xiàn)，一個(gè)月內(nèi)黑石受到約53億美元的贖回請(qǐng)求，黑石也因此限制了部分贖回請(qǐng)求。3月，銀行業(yè)危機(jī)出現(xiàn)后，黑石再次遭遇一連串的贖回請(qǐng)求，其不得不重啟贖回限制。

歐央行認(rèn)為，引入更嚴(yán)格的管理規(guī)定，可以迫使房地產(chǎn)基金積極應(yīng)對(duì)流動(dòng)性需求激增的狀況，避免在流動(dòng)性壓力下直接進(jìn)行資產(chǎn)拋售。目前，歐央行正在考慮出臺(tái)措施，諸如降低投資者贖回的頻率，引入更長(zhǎng)的最低持有期限等。

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